Hypotéky

Hypotéky jsou primárně určeny na financování bydlení, ale existují i ​​neúčelové – americké hypotéky, které lze použít libovolným způsobem. Hypotéka je dlouhodobý úvěr na vysoké částky, proto se vyplatí věnovat jí výběru hodně pozornosti a naše stránka o hypotékách vám v tom pomůže.
Hypotéka je velmi jednoduchý způsob, díky kterému získáte ve velmi krátké době peníze na nákup bytu nebo rodinného domu. Výjimkou nejsou ani nákupy garáží nebo pozemků. Máte na výběr z celé škály možností, ale vždy si předem rozmyslete, jestli se vám hypotéka opravdu vyplatí.

Hypotéky

Hypotéky

Co to je hypoteční úvěr?
Nejběžnější definice hypotéky: Je to typ úvěru, který bývá zajištěn zástavním právem na určitou nemovitost. Obvykle se využívá k nákupu nemovitosti v rámci Slovenska na účel bydlení, případně k pronájmu. Ze zákona máte nárok na koupi bytu v rámci celé Evropské unie, ale praxe je trochu jiná. Slovenské banky, které vám hypotéku poskytnou, po vás budou chtít, aby nemovitost, kterou ručíte, byla na území České republiky.
Porovnání hypoték
Zákonná pravidla hypotečních úvěrů určuje zákon o bankách 483/2001, konkrétně § 67 – §88, definoval hypoteční úvěry tímto způsobem:
„Hypoteční úvěr je úvěr s lhůtou splatnosti nejméně čtyři roky a nejvýše 30 let zajištěn zástavním právem k tuzemské nemovitosti, a to i rozestavěné, který je financován převážně prostřednictvím vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů hypoteční bankou podle zvláštního předpisu a který poskytuje hypoteční banka na tyto účely:
a) pořízení tuzemské nemovitosti nebo její části,
b) výstavbu nebo změnu dokončených staveb,
c) údržbu tuzemských nemovitostí nebo
d) splacení poskytnutého úvěru použitého pro účely podle písmen a) až c), který není hypotečním úvěrem.

Výhodou pro klienty je to, že především účelové hypotéky mají díky zdrojům z vydaných HZL lepší parametry (doba splatnosti, fixace úrokové sazby, výše úrokové sazby,% zastavené nemovitosti) než například spotřební úvěry.
Pro koho jsou hypotéky určeny?
Hypotéka je určena pro fyzické osoby, které mají v době žádosti více než 18 let. Dalším předpokladem pro úspěšnou žádost o úvěr je trvalý pobyt na našem území. Pro manžele, kteří mají společný majetek, je podmínkou společná žádost o hypoteční úvěr. Banka si tak zajistí, že nenastanou případné problémy s tím, kdybyste nechtěli platit v předem určených splátkách a druhý z páru by tvrdil, že o žádném úvěru neví.
Druhy hypoték
Na našem bankovním trhu existuje celá řada druhů hypoték, na vás jako klientech pak záleží, k jakému účelu si daný finanční produkt zvolíte. Hypoteční úvěry se nejčastěji dělí podle své účelovosti na účelové a neúčelové. Rozdíl mezi nimi je vcelku zřetelný. Účelový hypoteční úvěr můžete využít jen k těm záměrům, které jsou přímo definovány bankou. Ve velké většině jsou to prostředky k zajištění nějaké formy bydlení – koupě domu nebo bytu, případně nějakého pozemku. Na druhou stranu neúčelový hypoteční úvěr (někdy se používá výraz americká hypotéka) nedává zákazníkovi žádný druh omezení. Je jen na klientovi, k jakému účelu peníze využije. Vše tedy záleží na vaší fantazii – nákup nového automobilu, celoroční cesta kolem světa nebo možná i placení školného (v případě, že naše vláda někdy v budoucnu schválí placení školného na vysokých školách).
Účelovou (klasickou) hypotéku lze získat na tyto záměry:
koupě nemovitosti, stavebního pozemku
výstavba nemovitosti
rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti
splacení úvěru nebo půjčky použité na investice do nemovitosti
případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů – SMK, vypořádání dědictví atd.)
Objektem hypotečního úvěru může být např .:
stavební pozemek,
nemovitost sloužící k bydlení (např. rodinný dům či bytová jednotka),
nemovitost sloužící k individuální rekreaci,
bytový dům, provozní dům,
nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku, atd.),
případně podnikatelské objekty.
10 nejčastějších chyb při řešení hypotéky
Hypotéka jako procento záložní hodnoty nemovitosti

Hypoteční úvěry lze rozlišit podle maximální částky, kterou může klient získat. Tato částka je dána procentem z hodnoty zastavené nebo zhotovené nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient může setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 nebo dokonce výjimečně i nad 100 procent.
Hypoteční kombinace

Některé banky nabízejí hypoteční úvěry iv kombinaci s jinými produkty. Jedná se především o kombinace se
stavebním spořením,
životním pojištěním.
Pro tyto varianty platí, že klient splácí bance pouze úroky z neměnné jistiny hypotéky a na kombinovaném produktu ukládá své peníze. Následně pak jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření, či životního pojištění.
Hypotéka dle způsobu splácení

Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení na:
Anuitní splácení – klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky
Progresivní – klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují
Degresivní – klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje
Najdou se i další způsoby, podle jakých se dají hypoteční úvěry rozlišovat – např. podle toho, pro koho jsou určeny, způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby.
Jaký je průběh vyřizování hypotečního úvěru?
Především je tu otázka, kdo může o hypoteční úvěr žádat? Žádost o hypotéku může podat:
fyzická osoba – občan,
podnikatelé: právnické osoby a fyzické osoby – podnikatelé,
obce a města.
Úvahy o financování pomocí hypotéky pak můžeme rozdělit na zhruba tři etapy.
1. etapa – před podáním žádosti o úvěr

Tato etapa v sobě zahrnuje pro klienta výběr banky, která mu úvěr poskytne nebo neposkytne. Důležitým kritériem při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou její garantované doby. Často se stává, že klient obejde několik institucí, než narazí na tu, u které je schopen vyhovět všem požadavkům a úvěr získat.
Klient bývá při návštěvě banky seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a měl by dostat i seznam všech dokladů, které budou v jeho konkrétním případě potřebné pro schválení úvěru. Nedílnou součástí by měl být i orientační přepočet, zda je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet.
Teprve až budou všechny doklady, včetně dokladů o výši příjmu, sestavené, klient vyplní a odevzdá žádost o poskytnutí úvěru.
2. etapa – po podání žádosti o úvěr

Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Pokud je úvěr schválen, banka vyzve klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty.
Po splnění podmínek (např. Vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru – někdy stačí pouze podání návrhu na zápis do katastru) může klient začít úvěr čerpat. V průběhu čerpání, což může být v případě stavby i rok a déle, splácíte bance pouze úroky z vyčerpané částky.

Partneři a Produkty … nebo Co pro Vás dokážeme realizovat v partnerských bankách!
3. etapa – po vyčerpání úvěru

Po vyčerpání úvěru klient obdrží oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud je úvěr splácen tímto způsobem. Začnete splácet úroky a umořovat jistinu.
Při uzavírání hypotéky si klient a banka sjednávají i tzv. fixaci úrokové sazby. Pokud je fixace např. 5 let, úrok se může změnit až za 5 let. Před změnou úrokové sazby je klient bankou informován a má možnost částečně nebo zcela splatit úvěr bez sankcí.
V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákona o spotřebitelském úvěru (č. 321/2001 Sb.), Lze kdykoliv udělat mimořádnou splátku části nebo celého úvěru.
Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru
Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání žadatele o úvěr, že je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Jaké základní doklady bude banka po zájemci požadovat?
Banka bude vždy požadovat:
doložení výše příjmů (daňové přiznání nebo potvrzení příjmu od zaměstnavatele) žadatelů, případně spoludlužníků či ručitelů,
ocenění zastavené nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva + vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky,
další doklady: někdy i vinkulaci životního či úvěrového pojištění ve prospěch banky.
Pokud je úvěr použit na investici do nemovitostí, banka dále požaduje doklady o nemovitosti:
v případě koupě nemovitosti:
kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě)
výpis z katastru nemovitostí (zda nemovitost existuje, kdo ji vlastní a že na ní není jiné zástavní právo nebo věcné břemeno)
v případě výstavby, rekonstrukce, oprav, apod .:
stavební povolení (s nabytím právní moci)
projektovou dokumentaci
rozpočet stavby
případně smlouvy s dodavateli
výpis z katastru nemovitostí (důkaz existence a vlastnictví stavebního pozemku nebo nemovitosti)
Seznam dokladů se může případ od případu lišit. Existují například hypotéky bez dokládání příjmu, hypotéky dohodnuté částečně po internetu, atd.
Pojištění hypotečního úvěru
Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost, kterou ručíte, může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na jeho koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná, či jiné nemovitosti (ručit se může i několika nemovitostmi).
Nemovitost se však musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.
Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., Že úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143%. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výšky, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši.
Na nemovitostech, které mají sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí být jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou, za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních záručních listů (HZL) na zřízení zástavního práva v dalším pořadí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely pokrytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou.
Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání.
Jak jistotu lze použít i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Pokud je objekt úvěru a jistota totožná a jedná se o výstavbu, musí být v každém okamžiku čerpání peníze z úvěru zajištěna nejméně na 143%. To znamená, že banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby.
Dalším nástrojem zabezpečení, které banka vyžaduje je vinkulace pojištění zastavené nemovitosti ve prospěch banky.
Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může také vyžadovat další spoludlužníky nebo ručitelů pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (v případě nízké bonity nebo vyššího věku klienta).

Americké hypotéky
Čerpání hypotečního úvěru
Hypotékou lze splatit mnohdy až 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Samozřejmě je vždy lepší, když čerpáte menší část, protože banky jsou vždy vstřícnější k těm klientům, kteří mají již nějakou částku naspořenou. Neznamená to však, že by vám nebyla hypotéka poskytnuta.
Hypoteční úvěr je možné čerpat dvěma způsoby – buď jednorázově nebo postupně. Předem si promyslete, k jakému účelu vlastně chcete úvěr získat. V okamžiku, kdy se rozhoduje o hypotečním úvěru, je třeba mít jasno o nemovitosti, kterou lze bance nabídnout jako jistotu s hypotečním úvěru.
Navíc, pokud hypoteční úvěr používáte jako účelový na financování nemovitosti, musí být jasno o financování celého záměru. Hypoteční úvěr je možné použít až po proinvestování – vyčerpání vlastních zdrojů, případně úvěru ze stavebního spoření, či dalších prostředků. Hypoteční úvěr přichází až jako poslední alternativa a čerpáním hypotečního úvěru by se měla daná investice do nemovitosti již dokončit.
Čerpání hypotečního úvěru je možné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůležitějších podmínek (v případě, že je úvěr schválen a je podepsána úvěrová smlouva) je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí (viz zajištění hypotečního úvěru výše), v současné době již některé banky umožňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva, čímž se klient k penězům dostane podstatně dříve.
Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně, při neúčelový úvěr zasláním peněz na účet určený klientům, při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Banku se vyplatí vybírat i podle přístupu k čerpání a to obzvláště u stavby. Některé vám totiž administrativu stěžují, jiné usnadňují.
Čerpání může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti nebo při neúčelový úvěr), nebo může probíhat postupně (např. Při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání.
Postupné čerpání úvěru využijete spíše při rekonstrukci bytu či rodinného domu, nebo v případě, že máte dohodnutých více splátek za vaše bydlení. Zde musíte zrealizovat vše do 2 let od schválení úvěru.
Splatnost hypotečního úvěru
Výše hypotéky je omezena vaší schopností splácet půjčené peníze. Z toho důvodu si vždy banka nejdříve zjistí vaši bonitu (vypočítává se podle výšky vašich příjmů, vyjadřuje vaši schopnost plnit finanční závazky), která prozradí, jakou částku si můžete maximálně půjčit. Zcela jistě asi pochopíte, že při měsíčním výdělku kolem 400 eur, nemůžete žádat o 100 tis. eur na rodinný dům. Vždy své požadavky zvažte, abyste později nedostali do zbytečných problémů. Minimální výše hypotéky se pohybuje okolo 3 tisíc eur, maximální hranice není omezena, takže při vysoké bonitě si můžete dopřát palác za miliony eur.
Splatnost hypotečního úvěru se pohybuje od 5 do 45 let. Žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvykle nutné k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludlužníka.
Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15-20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i ​​jiné doby splatnosti.
Splácení hypotečního úvěru
Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně.
Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a to až do doby, než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník hypoteční úvěr splácet většinou anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok.
Některé banky umožňují i ​​jiné splácení než splácení anuitní splátky. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení tzn., Že velikost splátek je v čase buď klesající (degresivní) nebo rostoucí (progresivní).
Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě.
V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby (klient si volí v letech dobu platnosti úrokové sazby), může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si většina bank stanovuje vysoké sankce za předčasné splácení.
V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákona o spotřebitelském úvěru, lze kdykoliv udělat mimořádnou splátku části nebo celého úvěru.
Podpora hypotečního úvěrování bydlení
Podpora hypotečního úvěrování na bydlení spočívá v poskytování příspěvku k úrokům z hypotečního úvěru a zvýhodněných úvěrů od Státního fondu rozvoje bydlení. Výše úrokové dotace se každoročně stanovuje na základě průměrné úrokové sazby z poskytnutých hypotečních úvěrů s nárokem na podporu z předchozího roku. O dotaci se žádá přímo v bance, ale podporu hypotečního úvěrování na bydlení upravuje nařízení vlády.
Na státní dotaci mají nárok žadatelé mladší 36 let, jejichž nesmí dovršit v roce podání žádosti o úvěr. Pokud žádají o úvěr as ním o podporu manželé, musí se do věkové hranice vejít oba. Podporu získají nejen noví žadatelé o úvěr, ale všichni, kteří žádali o úvěr s úrokovou dotací dříve a nyní jim končí fixace úrokové sazby.
Žadatel nesmí vlastnit byt, rodinný dům či bytový dům. A bez ohledu na to, zda je manžel nebo manželka spolužiadateľom o úvěr nebo ne, musí tuto podmínku splňovat také.
Obstarávána nemovitost musí být přinejmenším dva roky stará. Na zahraniční nemovitost vám stát dotaci neposkytne.
Výše poskytnuté státní podpory je limitována. Pokud přesahuje cena bytu 30 tis. eur nebo cena rodinného domu 60 tis. eur, nebudou se dotace vztahovat na část úvěru převyšující tyto částky.